Экономическая ситуация повлияла на все аспекты ведения бизнеса без исключения. Глобальным воздействиям подвергается как доходная составляющая, так и обеспечивающая. Так, как было прежде, уже не будет. Все это понимают. Чтобы определить, как работать дальше, нужно делать хоть какие-то прогнозы для сферы эксплуатации недвижимости, просчитывать ситуацию.
В ближайшее время собственники объектов и их представители будут прикладывать все усилия для снижения стоимости эксплуатации недвижимости. Компании, владеющие недвижимостью с целью размещения в ней основного бизнеса, с учетом снижения доходности вынуждены сокращать расходы на ее обслуживание. Компании, которые получают доход от использования недвижимости, несут убытки в связи с неспособностью арендаторов платить, а так же в связи с девальвацией рубля, что естественным образом заставляет сокращать расходы на эксплуатацию.
Итак, можно считать что уменьшение затрат на эксплуатацию — свершившийся факт.
Рассказать о том, как системно и без паники начать экономить, — цель этой статьи.
Принципиально затраты на эксплуатацию недвижимости распределяются на следующие части: фонд оплаты труда, стоимость специализированных услуг и расходные материалы. Причем до 70% затрат составляет заработная плата.
Рассмотрим два направления оптимизации затрат на эксплуатацию недвижимости. Первое — комплексное, второе — оптимизация фонда оплаты труда. Чтобы ярче представить себе все инструменты для снижения затрат нужно оговорить основные принципы обслуживания недвижимости начиная со способов ее эксплуатации.
Способов эксплуатации недвижимости два: плановый и, что называется, «по факту». Плановый способ предполагает наличие технического плана развития, плана мероприятий по эксплуатации, сетевого графика обслуживания, бюджет эксплуатации на 12 месяцев и постоянный кадровый ресурс для реализации всего перечисленного. Эксплуатация «по факту» предполагает вмешательство в работу систем и оборудования, только в случае возникновения необходимости силами аварийной бригады.
Вне зависимости от того, обслуживаете ли вы сами или используете для этой цели специализированную компанию, один из кардинальных способов экономии — переход от планового способа к эксплуатации «по факту». Это уменьшит затраты на 80-90%. Конечно, нужно предварительно оценить риски и провести по возможности мероприятия по их минимизации.
В случае, когда уже был выбран способ эксплуатации «по факту» надо понимать, что он имеет несколько разновидностей, выбирая которые, можно экономить. Например, если на объекте постоянно присутствует сотрудник, основная задача которого состоит в том чтобы отреагировать на аварийную ситуацию, то его можно заменить сторонней аварийной бригадой.
В случае, когда возникла необходимость в кардинальной экономии можно порекомендовать обслуживаемую консервацию объекта недвижимости. Дешевле только вообще ничего не делать.
Плановый способ эксплуатации объекта состоит из методов и режимов эксплуатации. Специалисты выделяют два основных метода плановой эксплуатации: планово-профилактический и планово-предупредительный. Суть этих методов сводится к тому, что в одном случае максимально продлевается паспортный срок службы узлов оборудования, в другом случае узлы меняются в соответствии с рекомендацией производителей. Надо отметить, что и раньше планово-профилактический (русский) метод был гораздо больше распространен, нежели планово-предупредительный (европейский) метод. Поэтому возможность экономии заключается в том, чтобы разработать дополнительные меры по увеличению срока службы существующего оборудования и увеличению межремонтных периодов. В этом случае диагностика эксплуатационных показателей инженерной инфраструктуры выходит на первый план, и становится приоритетной для целей снижения стоимости эксплуатации и контроля эффективности службы эксплуатации. Последнее особенно важно, потому как нужно платить не за наличие службы как таковой, а за результат ее работы: постоянство эксплуатационных показателей, проверяемое собственником с помощью специальных приборов.
Режимы эксплуатации формируются из расчета времени присутствия технического персонала различной квалификации на объекте недвижимости. Наиболее распространенные режимы эксплуатации следующие:
— круглосуточное присутствие персонала — 340 т.р. в месяц.
— присутствие персонала по рабочим дням — 230 т.р. в месяц.
— присутствие менее квалифицированного персонала по рабочим дням в сочетании с регламентным обслуживанием высококвалифицированным персоналом по плану и заявкам (сетевая эксплуатация) — 150 т.р. в месяц.
— регламентное обслуживание высококвалифицированным персоналом по плану и заявкам (так же сетевая эксплуатация) — 100 т.р. в месяц.
В целях наглядности напротив каждого варианта приведена ориентировочная стоимость обслуживания для бизнес-центра класса «В» общей площадью 7 000 кв.м.
Что же касается второго направления экономии — фонда оплаты труда, то здесь для компаний, которым необходима эксплуатация недвижимости, существует три основных варианта экономии.
1. Часть сотрудников перевести на неполный рабочий день или неделю по совместительству с тем, чтобы они осуществляли работу по сетевому графику — сетевую эксплуатацию.
2. Уволить часть сотрудников через «аутплейсмент», чтобы не нести затраты по сокращению. Освободившийся объем работ распределить среди оставшихся сотрудников, предварительно повысив их квалификацию или приняв на работу специалистов более высокой квалификации.
3. Перевести часть (или всех) сотрудников на аутсорсинг в специализированную компанию, заключив договор технического обслуживания.
Переосмысление существующих способов, методов и режимов эксплуатации повлияет на техническую защищенность объекта, комфорт пребывания, доходность владения и стоимость обслуживания, поэтому прежде чем принимать окончательные решение по оптимизации нужно провести профессиональный анализ финансово-хозяйственной деятельности службы эксплуатации.
Генеральный директор Управляющей компании «Система» и член совета ГУД Евгений Якушин.
