О сути и современном состоянии услуги администрирования арендных отношений рассказывает генеральный директор «УК СИСТЕМА» Евгений Якушин.
Для начала – небольшая историческая параллель. Допустим, у вас есть коммерческая недвижимость, которая «широка и обильна» (может приносить большой доход). Но при этом «порядка (олицетворяет который толковый управляющий) в ней нет». Что делать? Можно обратиться к опыту древних славян: «призвать варягов на княжение». Проще говоря, пригласить менеджера со стороны, который занимался бы администрированием этой недвижимости.
Но давайте начистоту: в настоящее время администрирование коммерческой недвижимости – далеко не самая востребованная на рынке тема. Более того, интерес к администрированию как к отдельной самостоятельной услуге здорово упал в кризис и восстанавливается медленно. Любому собственнику кажется, что уж именно он-то знает, как ловчее всего привлечь арендаторов, организовать отношения и справиться со всеми сопутствующими трудностями. Так зачем лишний раз тратиться?
Собственникам обычно, куда интереснее услуга эксплуатации недвижимости, ведь она требует более специфических навыков. Спрос на нее стабильно растет. Но сейчас нас интересует несколько иное (эксплуатация как услуга – вообще тема для отдельного разговора). А именно то, что управление арендными отношениями зачастую замечательно идет как дополнение к услугам эксплуатации помещений. Думаю, понятно, что в нашей сфере специалист, разбирающийся в эксплуатации, способный управлять еще и арендными отношениями, ценится гораздо выше, чем управляющий, толком не знающий, какой документ нужно иметь для обслуживания ИТП.
В «базовый пакет» услуги администрирования стандартно входят поиск и привлечение арендаторов, взаимодействие с ними и заключение договоров аренды. Оплата обычно не фиксирована и составляет не меньше 1% действительного валового ежемесячного дохода.
За рамками «базового пакета» обычно находятся дополнительные услуги, которые оговариваются отдельно. Например, в администрирование вписывается продвижения объекта на соответствующем рынке или среди соответствующей аудитории. Реклама, PR, стимулирование сбыта, разработка наиболее эффективных программ продвижения – все это осуществимо при выделении отдельного бюджета.
К числу «опциональных» услуг относятся и расширенные «основные». Например, юридическое сопровождение, которое включает не только заключение и подписание договоров аренды, но и пролонгацию, расторжение и последующую их регистрацию в государственных органах. Здесь же бухгалтерское сопровождение в рамках взаимодействия с арендаторами: выставление счетов, сбор арендных платежей, задолженности и перевод средств собственнику.
К более или менее самостоятельным дополнительным услугам можно отнести, например подготовку финансовой отчетности. В частности, подготовку и корректировку годового бюджета, выставление счетов, контроль выполнения сроков оплаты и периодическую отчетность перед собственником. Также УК может взять на себя развитие объекта, пакета его услуг и удержание арендаторов, представление интересов собственника объекта перед контрагентами и координацию вопросов охраны, эксплуатации и клининга.
Администрирование зданий – это, скорее, вопрос удобства, а не суровой необходимости. С другой стороны, удобство это отнюдь не мнимое и позволяет собственнику значительно освободить время и иные ресурсы, которые в бизнесе лишними не бывают. Можно делать абсолютно все самостоятельно или сосредоточиться только на основном виде деятельности. Хозяин, как известно, — барин.
Материал опубликован на IRN.ru
