Сейчас очевидно, что услуга сопровождения проектирования и строительства объектов коммерческой недвижимости от лица эксплуатирующей компании это инструмент повышения эффективности девелоперского проекта. Повышение эффективности достигается за счет:
— проведения независимой оценки проектных решений с точки зрения целесообразности для дальнейшей эксплуатации, адаптация проекта к стандартам, режимам и технологиям эксплуатации
— рекомендации по выбору инженерных систем и оборудования, консультирование Заказчика по вопросам обеспечения гарантийных обязательств на выполненные строительные работы, использованные материалы и оборудование
— фиксация допущенных в процессе строительства отклонений от проекта, их анализ с учетом влияния на будущие эксплуатационные показатели и многое другое.
Сопровождая девелоперские проекты в части выбора инженерных систем и оборудования, мы столкнулись с необходимостью их классификации в соответствии с классификацией (классностью) будущих объектов недвижимости. Это связано с необходимостью иметь документальное обоснование соответствия выбранной инженерии классности будущего здания. Тем самым, подтверждая исключительность и ценность девелоперского продукта.
Например, для класса «А» императивным является соответствие объекта следующим требованиям по вентиляции: установка индивидуального климатического режима для каждого офисного блока, для лифтового оборудования: скоростные лифты от ведущих мировых производителей. Мы, в свою очередь, стандартизируем соответствие классу «А» объекта недвижимости вентиляционное и лифтовое оборудование: по производителям, маркам, типам и основным техническим характеристикам и получаем набор инженерной инфраструктуры класса «А». Но не только это, как правило, определяет факторы, на основании которых то или иное оборудование можно определить как класс «А». Необходимо подтверждение того, что на построенных объектах недвижимости класса «А» было фактически установлено перечисленные нами оборудования конкретных производителей, марок и типов.
Далее необходимо из многочисленного оборудования класса «А» сделать выбор. Здесь нам на помощь приходит методика оценки выбора наилучшего эффективного использования объекта недвижимости, которую мы трансформировали в методику оценки вариантов наилучшего эффективного использования инженерного оборудования.
Разработанная нами матрица НЭИ для инженерного оборудования, позволяет путем ранжирования показателей исходя из выбранных собственником способов, методов и режимов эксплуатации определить оптимальное сочетание инженерной инфраструктуры. В матрице НЭИ используются такие показатели как стоимость владения инженерным оборудованием, стоимость обслуживания, специфика обслуживания, гарантийные обязательства, ремонтопригодность, стоимость запасных частей, надежность, сроки межремонтных периодов. Показатели разнесены на заявленные и фактические, что позволяет сделать исключительно практичный выбор.
Желательно процедуру выбора инженерного оборудования проводить на этапе разработки концепции, чтобы техническое задание на проектирование формировалось уже с учетом конкретных инженерных систем.
