— Зачем собственнику УК? (Сколько можно сэкономить, привлекая специалистов, особенно на начальном этапе, особенно если это сетевая УК?)
— Начнем с того, что любой бизнес включает в себя два направления деятельности. Это, в первую очередь, ведение собственно бизнеса и инструменты для его обеспечения — техническое и сервисное обслуживание. Сама по себе идея аутсорсинга не нова; привлекать эксплуатирующую компанию для обслуживания объектов коммерческой недвижимости на Западе уже давно считается нормой. Такой подход позволяет компании сосредоточиться на основном направлении деятельности, увеличивая собственную компетентность в сфере управления.
Кроме того, как известно, стоимость девелоперского проекта в среднем на 50 процентов состоит из стоимости инженерных систем и оборудования. Рекомендации по выбору инженерного оборудования дает эксплуатационная компания, поэтому привлечение УК для обслуживания объекта позволяет экономить инвестиции в инженерную инфраструктуру и технические решения до 30%.
— Выгоден ли аутсорсинг в эксплуатации (какие именно услуги уже принято отдавать на сторону, какие имеет смысл, к чему примериваемся)?
Вопрос выгоды стоит особняком и зависит от целей и задач собственника. Выгода должна обосновываться экономически, и в этом случае можно провести оценку эффективности финансовой и технической деятельности службы эксплуатации. Такая методика с помощью точных цифр и фактов позволяет четко представить, что выгодней в каждом конкретном случае — пользоваться услугами профессионалов или обойтись своими силами. Так что утверждать, что прибегать к аутсорсингу всегда выгодно, было бы совершенно некорректно и неверно.
На «сторону» принято отдавать следующие услуги: клининг, охрана, питание, обслуживание сложных инженерных систем (вентиляция, кондиционирование, лифты). Имеет смысл отдавать на аутсорсинг отопление, водоснабжение, канализацию, электрику. В идеале всю эксплуатацию нужно отдавать на обслуживание специалистам-практикам.
— Есть ли разница при эксплуатации торгового комплекса, офисного центра, отеля, многофункционального комплекса (например, при запуске проекта, разница в эксплуатационных расходах и т.д.)?
С технической стороны эксплуатация одинакова для всех объектов недвижимости, а эксплуатационные расходы зависят не от функциональности объекта, а от способов, методов и режимов эксплуатации. Специалисты выделяют три метода определения и расчета стоимости услуг эксплуатации недвижимости. Это доходный, затратный и сравнительный метод.
При использовании доходного метода стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности. При доходном способе расчета величина эксплуатационных затрат определяется в строгой зависимости от плановой доходности. По нашим подсчетам, затраты на эксплуатацию объекта недвижимости при этом могут составлять 5 — 12 % от валового дохода.
При использовании сравнительного метода величина эксплуатационных затрат определяется путем анализа аналогичных затрат «объектов-аналогов».
При применении затратного метода стоимость эксплуатации рассчитывается путем формирования прямых затрат и накладных расходов на основании выбранных способов, методов и режимов эксплуатации. В свою очередь способов эксплуатации может быть только два — плановый или по факту (аварийный). Если на объекте есть технический план развития, план мероприятий по эксплуатации, сетевой график обслуживания и бюджет эксплуатации на 12 месяцев — тогда имеет место плановая и системная эксплуатация. В противном случае средства тратятся на аварийное регулирование и решение проблем по факту их наступления, что предполагает вмешательство в инженерную инфраструктуру только в случае возникновения отказов в работе оборудования, путем его ремонта или замены.
— Интересно ли сетевым УК работать с разными объектами (по площади, местоположению, формату, классности, назначению — офисы и ТК, например)? Помогает ли это экономии?
Чем шире спектр обслуживаемых объектов, тем интересней работать управляющей компании. Количество объектов сложно пропорционально стоимости услуг для клиентов: чем больше в сети обслуживания офисов, торговых комплексов и других объектов недвижимости обслуживает эксплуатационная компания, тем интереснее стоимость оказываемых услуг для потенциальных клиентов, естественно, до разумного минимума.
— Тенденции в эксплуатации: чаще ли собственники стали обращаться к специалистам, часто ли собственники создают внутри себя эксплуатационные структуры, часто ли приходится УК исправлять ошибки собственников?
Достаточно большое количество компаний различной бизнес — ориентации за последние 2 — 3 года на порядки увеличили свои активы. В случае с собственными службами эксплуатации это приводит к увеличению затрат по сравнению со стоимостью услуг сторонней эксплуатирующей организации (более дорогие специалисты, более дорогие расходные материалы, более широкий перечень услуг). В случае со сторонними эксплуатационными компаниями происходит оптимизация затрат за счет конкуренции, сетевого подхода (веерное обслуживание нескольких объектов) и оптовых цен на расходные материалы. В итоге себестоимость своих служб растет, стоимость услуг на эксплуатацию сторонней организации остается постоянными.
Одним из основных императивов, помимо дальнейшего развития в направлении усиления конкурентоспособности, уменьшения себестоимости и оптимизации бизнес-процессов, станет вопрос размещения увеличенного штата посредством аренды или покупки соответствующей недвижимости. Причем, если еще несколько лет назад соотношение объема сделок по аренде и покупке офисных помещений составляло 90:10, то сегодня количество сделок по покупке возросло до 30%.
Единственный выход для собственных служб — аутсорсинг, для тех направлений эксплуатации, затраты по которым сопоставимы со стоимостью услуг сторонних организаций, с допущением, что качество услуг не хуже, а ответственность за выполнение — выше.
Что касается ошибок, нередки случаи, когда управляющие компании сталкиваются с недодуманными решениями строителей, проектировщиков и девелоперов. Это влечет за собой увеличение стоимости (при устранении недостатков) или дополнительную эксплуатацию (если устранение недочетов невозможно). Как правило, ошибки закладываются на стадии разработки концепции, проектирования и строительства — из-за отсутствия времени и практического опыта девелоперов.
— Перспективы сегмента: когда же настанет светлое эксплуатационное будущее, когда каждый будет заниматься своим делом?
— Рынок эксплуатационных услуг в России будет развиваться и дальше. К 2020 году до 70 процентов от всех собственников будут обращаться к профессионалам, а при условии государственного регулирования число руководителей, прибегающих к услугам эксплуатационных компаний, достигнет 100-процентной отметки. Можно сказать, что это будет нелегкий, тернистый путь выход эксплуатационников из тени, но путь востребованный.
Для меня вектор развития собственной службы эксплуатации, как центра финансовых затрат, в своей эволюции движется к цивилизованным западным стандартам, где составляющие профессионального Facility management — это грамотно спланированный, четко взвешенный и хорошо скоординированный аутсорсинг.
