Большинство собственников недвижимости по-прежнему предпочитают эксплуатировать здания собственными силами, хотя спрос на услуги профессиональных эксплуатационных компаний растет. Эксплуатация постепенно перестает восприниматься как процесс, форма реагирования технической службы на аварийные ситуации, она становится услугой — качественной и технологичной. Для того, чтобы ускорить переход услуг эксплуатации на новый профессиональный уровень, владельцу недвижимости необходима информация об этих услугах, озвученная опытными специалистами — поскольку многие тонкости эксплуатации можно постичь только на практике. Данная статья открывает цикл публикаций о специфике эксплуатации инженерных сетей и систем на разнопрофильных коммерческих объектах.
* Эксплуатация бизнес-центров
Высшая проявление комфорта в здании — это безопасность жизни находящихся в нем людей.
Отличие бизнес-центров от других зданий — это большое количество смежных и замкнутых помещений. В таких условиях наибольшую опасность для жизни людей, находящихся в здании, представляет огонь. Поэтому приоритетным направлением в эксплуатации бизнес-центров является техническое обслуживание противопожарных систем и оборудования.
В основе технического обслуживания систем ОПС (охранно-пожарной сигнализации) и СПТ (систем пожаротушения) лежит ежедневная проверка работоспособности всех элементов. Часто самое простое оказывается наиболее сложным для исполнения. Практика показывает, что такая элементарная процедура как проверка исправности противопожарных систем часто выпадает из списка ежедневных процедур по техническому обслуживанию бизнес-центров. Ужасная трагедия, произошедшая в начале 2006 года в Приморском отделении Сбербанка во Владивостоке, подтверждает это. Тогда пожар унес жизни 9 человек. Последующие проверки показали, что в здании Сбербанка годами не проверялось противопожарное оборудование, все осмотры были формальными, для отчетности…Вы видите противопожарные извещатели под потолком своего офиса — но где гарантия, что они работают? Кто и как их проверяет? Когда в последний раз происходила проверка?
Во время написания этой статьи произошел показательный случай. При обследовании инженерных сетей и систем одного бизнес-центра в Приморском районе Петербурга специалисты УК «Система» стали свидетелями проверки ОПС. Выглядело это следующим образом. Два молодых человека, заглянув в офис, сдержанно поинтересовались, можно ли взглянуть на противопожарные датчики. Получив утвердительный ответ, работники издалека (примерно с расстояния 1-1,5 м) в буквальном смысле взглянули на потолок, что-то отметили в блокнотах и направились к выходу. На вопрос технического директора УК «Система» Станислава Криштофовича работают ли извещатели, горе-специалисты с некоторой заминкой ответили утвердительно и удалились, хотя световой индикатор (мигающая красная лампочка), сообщающий о рабочей готовности системы противопожарной безопасности, на момент проверки не работал — извещатель даже не был подключен к системе сигнализации.
Как проверяют противопожарную систему в вашем бизнес-центре? Существует ли возможность дистанционной проверки? Спросите у директора по эксплуатации или управляющего — вы имеете право знать.
Поддержка отечественного производителя
Современное отечественное противопожарное оборудование по своим техническим характеристикам не уступает иностранным аналогам, оно удобно в монтаже и эксплуатации, а его стоимость ниже в 1,5-2 раза.
Интеграция повысит безопасность
За обнаружение пожара на объекте отвечают системы ОПС. В состав ОПС входят извещатели, системы охраны периметра, приемно-контрольные приборы, интегрированные системы безопасности, системы передачи тревожных сообщений и мониторинга, системы оповещения и управления эвакуацией, вспомогательное оборудование.
В бизнес-центрах используют следующие виды извещателей:
— дымовые видеоизвещатели (видеокамера в качестве датчика реагирует на дым, скапливающийся под потолком);
— фотоэлектрические дымовые извещатели (более эффективны в выявлении крупных частиц дыма, относительно невосприимчивы к изменениям окружающей среды, хотя могут давать ложные срабатывания);
— тепловые извещатели (реагируют на возрастающую и фиксированную температуру);
— мультисенсорные многопрофильные извещатели (обычно сочетают в себе газовые детекторы, дымовые и тепловые устройства).
Дымовые извещатели способствуют обнаружению пожара на ранней стадии возгорания, при этом количество ложных сигналов у них минимально. При этом видеоизвещатели способны обнаружить дым на более ранней стадии возгорания, чем обычные, поскольку частицы дыма могут быть выявлены до того, как они поднимутся к потолку. В недавнем прошлом системы пожарной сигнализации состояли, как правило, из дымовых и тепловых извещателей. В настоящее время в основном используются комбинированные извещатели, совмещающие дымовой и видеодатчики. Комбинированные модели минимизируют ложные сигналы тревоги, при этом время обнаружения пожара также уменьшается. Еще более эффективная, интенсивно внедряемая технология — мультисенсорное устройство, объединяющее газовый детектор, фотоэлектрический и тепловой датчики. Они лучше справляются с поставленными задачами, а коэффициент ложных срабатываний у них существенно ниже.
Удобство в эксплуатации
В современные извещатели встраивают дистанционное программирующее устройство, которое позволяет техническим специалистам считывать следующие показания: последнюю дату проведения технического обслуживания, уровень загрязнения оптической камеры, параметры термоэлемента, а также устанавливать нужный порог срабатывания и производить дистанционную проверку исправности прибора. Это облегчает техническое обслуживание противопожарной системы и экономит время при введении устройства в эксплуатацию.
Общие требования к ОПС и СПТ в бизнес-центрах
Системы пожарной безопасности должны быть испытаны и сертифицированы на работу в соответствующих условиях. Кроме того, следует обратить внимание на их совместимость с прочими технологическим системами, установленными в бизнес-центре (например, с датчиками, контролирующими работу систем водо- и электроснабжения). Также обязательно должна быть нормативная документация от разработчика этих систем и установок.
Обязательным требованием к системам ОПС в бизнес-центрах является обнаружение возгорания на самой ранней стадии. Для того, чтобы повысить чувствительность дымовых извещателей без риска увеличения ложных срабатываний, необходимо, чтобы на объекте поддерживалась нормальная температура и влажность, а из атмосферы отфильтровывалась пыль.
В случае, если в бизнес-центре установлены автоматические системы пожаротушения, следует помнить о высокой цене ошибки при ложных сигналах тревоги у таких систем. Любое фиктивное срабатывание может привести к выбросу активных средств тушения пожара, например, таких, как пены, порошки. После такой «учебной» тревоги надо будет проводить огромную работу по устранению ее последствий, которая может растянуться не на одну неделю и принести серьезные убытки.
- Эксплуатация торговых центров
Доходность торговых центров напрямую зависит от посещаемости, следовательно, в них должно быть светло и комфортно в любое время года. Поэтому приоритетом в эксплуатации торговых центров является техническое обслуживание систем отопления, вентиляции, кондиционирования и освещения.
Комфорт во многом зависит от температуры внутри здания. Зимой оптимальный температурный режим достигается за счет наладки и регулировки систем отопления и вентиляции, а летом он связан с бесперебойной работой систем кондиционирования и вентиляции.
Поскольку система вентиляции обеспечивает комфортную температуру круглый год, требования к ее безотказности и безаварийности более высокие.
Безотказность — строгое соблюдение инструкций производителя в техническом обслуживании всех узлов системы вентиляции.
Безаварийность — как минимум, двойное увеличение нормативного количества ЗИПа (запасных частей и принадлежностей) для систем вентиляции на объекте.
Определиться с выбором помогут профессионалы
В случае привлечения профессиональной эксплуатационной компании на стадии проектирования торгового центра, существует возможность анализа предлагаемых проектных решений всей его инженерной инфраструктуры. Кроме необходимости соблюдения различных норм и правил, установленных при проектировании объектов, важно учитывать следующие параметры:
— стоимость расходных материалов и их замены;
— периодичность проведения профилактических работ;
— надежность и срок службы,
— ремонтопригодность;
— совместимость с аналогичным оборудованием других производителей;
— доступность сервисных центров и т.п.
Другими словами, специалисты в области эксплуатации предложат оптимальные технические решения, приспособленные под конкретный проект. В торговых центрах имеет место деление площади на отдельные элементы — небольшие магазины, крупные торговые залы, кинозалы, фуд-корты. В больших торговых залах, как правило, устанавливают центральные системы кондиционирования, а для небольших помещений подойдут децентрализованные, с вентиляторными доводчиками. При проектировании торгового центра необходимо предусмотреть возможность модернизации систем кондиционирования — поскольку в связи с увеличением потока покупателей возрастает нагрузка на эти системы.
Системы вентиляции — обязательный элемент инженерной инфраструктуры, требования к ним прописаны в соответствующих нормативных документах.
Кадры решают все
Существенная трудность в обслуживании систем вентиляции и кондиционирования — нехватка квалифицированных специалистов. Единственный ВУЗ, где готовят работников этой сферы — Санкт-Петербургский государственный университет низкотемпературных и пищевых технологий (факультет криогенной техники и кондиционирования), получить среднее специальное образование в данной области можно в Санкт-Петербургском колледже холодильной промышленности. Другая проблема — необходимость регулярного повышения квалификации уже имеющихся специалистов по обслуживанию систем вентиляции и кондиционирования, в связи с постоянным обновлением технологий в данной области. Решением проблемы поиска и повышения квалификации трудовых ресурсов для обслуживания систем кондиционирования и вентиляции на объекте является технология аутсорсинга. УК «Система» для обслуживания систем вентиляции и кондиционирования на объекте на конкурсной основе привлекает трудовые ресурсы профильных организаций, у которых имеются собственные учебные центры для подготовки квалифицированных кадров. В среднем обучение новичка может длиться от нескольких дней до 1 месяца, давно работающие специалисты регулярно проходят курсы повышения квалификации.
Технология аутсорсинга позволяет экономить трудовые и финансовые ресурсы, а также получать конкурентные преимущества за счет высококвалифицированных специалистов.
Тепло требует поддержки
Обеспечение успешного функционирования системы теплоснабжения торгового центра складывается из следующих составляющих.
1. Комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния системы теплоснабжения, заданных параметров режимов ее работы.
2. Планово-предупредительные и регламентные работы, которые включают в себя комплекс работ по поддержанию исправного состояния системы теплоснабжения и заданных параметров режимов работы, имеющих сезонную или нормативную периодичность — как правило, после окончания и перед началом отопительного сезона.
Да будет свет!
Оригинальный внутренний дизайн торгового центра значительно увеличивает его посещаемость. Важнейшим элементом внутреннего дизайна является свет. Для придания неповторимого стиля используется огромное количество разнообразных приборов освещения и ламп накаливания. Их бесперебойная работа зависит от постоянного наличия на объекте полного ассортимента запасных ламп. Второе после оперативности требование к услугам эксплуатации в торговых центрах — это незаметность. Достичь вышеуказанных характеристик возможно за счет сетевого графика, разработанного в соответствии с особенностями конкретного объекта.
- Эксплуатация многофункциональных центров
Трудности в эксплуатации многофункционального центра обусловлены наличием сложной инженерной инфраструктуры, которая необходима зданию, объединившему под одной крышей объекты различной направленности: бизнес-центр, торговые помещения, жилые квартиры, паркинг и пр.. В такой ситуации эффективное управление эксплуатацией возможно только при условии централизации.
Таким образом, приоритетом в эксплуатации многофункциональных комплексов является создание диспетчерского центра по сбору, обработке, анализу поступающей информации для последующего принятия решений и контролю их исполнения.
Диспетчерский центр — залог эффективной эксплуатации многофункционального объекта недвижимости.
Диспетчеризация: первый шаг на пути к интеллектуальному зданию
Диспетчеризация или единый информационный центр призван упростить процедуру контроля действий специалистов эксплуатационной службы, он позволяет фиксировать изменения параметров работы различных систем и оперативно реагировать на эти изменения. Процесс работы диспетчерского центра выглядит следующим образом. На единый пульт поступает информация о состоянии различных инженерных систем, в том числе систем противопожарной безопасности, охранной сигнализации и т. п. Оператор диспетчерского центра принимает и обрабатывает сигнал, фиксирует поступающую информацию и передает ее службе эксплуатации. Специалисты эксплуатационной службы реагируют на полученное сообщение оператора в соответствии с регламентом, вносят необходимые изменения, о чем сообщают диспетчеру, который, в свою очередь, фиксирует их в единой базе данных.
Операторы диспетчерского центра также получают и обрабатывают заявки на обслуживание, поступающие от арендаторов (перегорела лампочка, слишком жарко/холодно в помещении и пр.). С помощью единой базы данных диспетчеры могут быстро и легко создавать и подтверждать заявки, составлять график работ по обслуживанию и контролировать ход работ, предоставляя клиентам отчет о текущем состоянии выполнения заявки. Благодаря этому сокращается время реагирования на запрос и обеспечивается более высокое качество предоставляемых услуг.
Диспетчеризация — это начальный этап на пути к системе интеллектуального здания. Интеллектуальное здание или умный дом — это эффективная работа инженерного оборудования, оптимизированные затраты на эксплуатацию, более высокий уровень комфорта для арендатора и посетителя. Все эти преимущества достигаются за счет интеграции отдельных инженерных систем, благодаря чему обеспечивается их четкое взаимодействие. Система интеллектуального здания обязательно имеет единое информационное пространство — диспетчерский центр. Но в отличие от вышеописанной системы, он не только принимает информацию о функционировании инженерных систем и сетей, он обрабатывает ее, фиксирует и вносит необходимые изменения автоматически. То есть управление технологическими системами здания максимально автоматизировано. На данный момент в силу дороговизны всего 0,5 % от общего количества объектов коммерческой недвижимости оснащены системами «интеллектуальное здание» — поскольку данные системы необходимо предусматривать уже на стадии проектирования объекта. При этом затраты на строительство объекта, оснащенного системой интеллектуального здания существенно возрастают. Но не следует забывать, что совокупная стоимость здания включает в себя сумму затрат на строительство и эксплуатационные расходы на протяжении всего жизненного цикла объекта. По оценкам экспертов, расходы на эксплуатацию среднего здания превышают стоимость его строительства в десятки раз! В западной практике наоборот, большую часть средств вкладывают в строительство, чтобы снизить затраты на последующую эксплуатацию. Экономия происходит за счет снижения энергопотребления, сокращения трудозатрат и повышения надежности всей инженерной инфраструктуры в целом.
- Эксплуатация логистических комплексов
Сохранность товара зависит от условий его хранения, а именно от соблюдения режимов температуры и влажности. Таким образом, качественное хранение товара зависит от исправной работы систем отопления и вентиляции. Безаварийная и безотказная работа этих систем — особый приоритет в эксплуатации логистических комплексов.
Безотказность — строгое соблюдение инструкций производителя в техническом обслуживании всех узлов систем отопления и вентиляции.
Безаварийность — как минимум, двойное увеличение нормативного количества ЗИПа (запасных инструментов и принадлежностей) для систем отопления и вентиляции на объекте.
Газ как конкурентное преимущество
Особенность планировки современных логистических комплексов — большие площади, требующие серьезных энергозатрат. В связи с этим традиционная трубопроводная система отопления (когда в качестве теплоносителя используется вода) недостаточно эффективна.
Современным и перспективным решением для организации системы отопления в логистическом комплексе может быть использование подвесных газовых обогревателей воздуха. Преимущества использования газовой системы отопления: компактный размер, простота в установке и обслуживании, доступная цена, модульность, возможность «точечного» обогрева, отсутствие возможности замерзания системы. Существуют и свои трудности. Во-первых, необходимо наличие газопровода, также требуются разрешения и лимиты на работу с газом. Тем не менее, опыт таких стран как Бельгия, Италия, Голландия показывает, что прямые газовые отопительные системы для отопления складов имеют большое преимущество, в том числе экономическое, в сравнении с другими, более требовательными автономными системами.
Беречь тепло!
Обеспечить тепло в логистическом комплексе — это половина дела. Вопрос в том, как сберечь его, поддерживая оптимальный температурный режим для хранения товаров. Таким образом, особенность эксплуатации систем отопления логистического комплекса заключается в необходимости сохранения тепла на объекте. Товар доставляют на склад и вывозят со склада — постоянно открываются пропускные терминалы, тепло из помещений быстро выдувается. Решить эту проблему возможно путем создания тепловых завес в местах, где принимаются грузы — опять же посредством подвесных газовых обогревателей.
Свежий воздух как конкурентное преимущество
Качественная система вентиляции — необходимое требование к современному логистическому комплексу. Для него характерна повышенная задымленность помещений — ведь внутри склада используется погрузочная техника, работающая на дизельном топливе. В связи с этим необходимо устанавливать систему вентиляции с высокой кратностью обмена воздуха. Также в логистических комплексах могут использоваться датчики содержания CO2 (угарного газа). При превышении допустимого уровня система воздухообмена будет включаться автоматически.
- Эксплуатация территорий
Сложность эксплуатации территории как пространства, в котором функционируют различные объекты, заключается в многоуровневой инфраструктуре, включающей землю, подземные сети, инженерные сооружения, строящиеся объекты жилой и коммерческой недвижимости, действующие здания. Методы эксплуатации, применимые для отдельных объектов недвижимости, даже при наличии диспетчерского центра, не подходят для эффективного управления эксплуатацией территории. Персонал просто не справится с колоссальными объемами информации, необходимыми для принятия верных решений.
Таким образом, приоритетом в эксплуатации территорий является автоматизация системы управления эксплуатацией.
Единый программный продукт — ключ к эффективной эксплуатации территорий
В основе автоматизации системы управления эксплуатацией лежит принцип интеграции. Программно-аппаратная платформа, на которой строится система жизнеобеспечения и безопасности объекта, должна объединять в единый комплекс подсистемы различной функциональности: противопожарная защита, охрана и контроль доступа, инженерные сети и системы, системы информатизации. Современные автоматизированные системы управления эксплуатацией представляют собой аппаратно-программные комплексы с общей базой данных — единым информационным полем. В качестве устройств управления используются компьютеры со специализированным программным обеспечением. Имея единую базу данных, а также гибкий универсальный инструмент управления в виде компьютера и программного обеспечения, можно эффективно управлять сложной инфраструктурой территории.
Программное обеспечение
Является важнейшей частью автоматизированной системы управления эксплуатацией. Можно выделить общие требования к программному обеспечению:
— удобный, графический интерфейс с планами объектов;
— возможность управления как отдельными объектами, так и всей системой;
— протоколирование событий (тревог, проходов в помещения и пр.) и действий оператора в памяти компьютера;
— парольная защита прав доступа операторов;
— редактирование базы данных, запись в нее данных пользователя;
— автоматическое формирование списка сообщений системы для просмотра, распечатки и анализа;
— учет рабочего времени;
— программирование реакций системы на внешние события.
Предпочтительным является использование отечественного программного обеспечения, поскольку его доработка под конкретные требования для зарубежных продуктов маловероятна. Программный продукт должен быть гибкой, настраиваемой, масштабируемой системой. Дополнительным преимуществом может стать открытость ПК для сторонних разработчиков, когда заказчику предоставляться возможность разработки собственных драйверов оборудования.
Предложение
Программное обеспечение для автоматизации процессов эксплуатации предлагают несколько компаний-разработчиков. Среди них стоит отметить ValMaster Facilities Manager — промышленную платформу для построения корпоративных информационных систем управления недвижимостью от компании ValMaster, специализирующейся на программных продуктах для рынка недвижимости. Также интересны разработки компании ИТ-град «Служба эксплуатации» и «Управление недвижимостью», созданные на базе всем известной программы «1С». Фирма «Infor» предлагает для автоматизации процессов управления эксплуатацией на объекте использовать свою систему Datastream 7i. Эта система — американский продукт, она обладает модульной структурой и web-архитектурой, что позволяет настраивать ее под объекты различной функциональности и делает ее доступной через сеть Интернет или локальную корпоративную сеть.
Несмотря на очевидные достоинства вышеуказанных программ, они пока не получили широкого распространения по причине сложности в управлении и дороговизны.
Человеческий фактор
Необходимо отметить, что ни одна программа не будет работать самостоятельно, и безупречно организованная эксплуатация территорий зависит, прежде всего, от профессионализма сотрудников службы эксплуатации. Некачественная подготовка персонала может свести на нет любые технические достоинства. Именно люди с их опытом и профессиональными навыками являются основным конкурентным преимуществом эксплуатационной службы.
