На эту тему мы поговорили с руководителем Управляющей компании «Система» Евгением Якушиным. Ведущие специалисты его организации уже 10 лет успешно работают в секторе управления и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
— Расскажите о главных особенностях строительства спортивных комплексов.
— Спортивные сооружения очень специфичны по своей природе, их нельзя спутать ни с какими другими объектами. Большие пролеты и перекрытые ими пространства диктуют образ зданий и требования к их конструкции. При строительстве спортивных сооружений сегодня во многих странах используются легкие металлические конструкции, которые позволяют возводить здания любых геометрических форм и различной этажности. Высота этажей одного здания в этом случае тоже может варьироваться, а универсальность конструкций позволяет наращивать уже существующие здания в любой плоскости. Однако, эти конструктивные системы нуждаются в серьезной адаптации к нашим климатическим условиям, нормам строительства и эксплуатации. Это далеко не быстрое и не простое дело. При кажущейся дешевизне и малой подстрочной трудоемкости сегодня вышеописанные сооружения менее эффективны, чем традиционные аналоги.
— Эффективны в плане безопасности?
— Именно. Творческий подход к разработке проекта спорткомплекса должен быть четко увязан с требованиями безопасности. Рубеж, на котором сегодня достигнут некоторый компромисс, определен четким требованием — не допустить так называемого «прогрессирующего обрушения», что произошло с печально известным «Трансваалем». Даже при экстренном выводе из эксплуатации нескольких опор здания должна гарантироваться относительная сохранность сооружения и безопасный выход людей. Дело в том, что для объектов такого назначения и масштаба движение внутри здания и на путях входа и выхода становится, наряду с конструкцией, важнейшей формообразующей силой. Направление движения людей внутри здания должно ясно прочитываться в самой форме сооружения.
— То есть современное спортивное сооружение должно быть предельно функциональным.
— Конечно. Функциональность, надежность и долговечность — это главные критерии качества спортивных сооружений. Прежде всего, эти качества обеспечиваются конструкцией здания, о которой мы уже говорили, а так же с помощью использования качественных строительных материалов и универсальных инженерных систем. Последний параметр очень важен, потому как любой спорткомплекс — очень сложный объект и проектирование инженерных систем производится сугубо индивидуально для каждого здания либо группы взаимосвязанных зданий. Так же хотелось бы отдельно обратить внимание на отделочные материалы. Сегодня для внешней отделки используются эффективные защитные и декоративные покрытия. Они противостоят коррозии и обеспечивают эстетическую выразительность здания. Подбираются они с учетом климатических условий. Например, в Петербурге влажный климат требует использования особых защитных материалов.
— До сих пор мы говорили лишь о строительстве и проектировании спортивных комплексов. Расскажите немного об эксплуатации зданий подобного типа.
— Эксплуатация спортивного комплекса связана со значительными материальными затратами. Тем не менее, масштаб сооружения дает возможность для высокой экономической эффективности при эксплуатации. Ключевые особенности спортивного комплекса, которые позволят в дальнейшем собственнику экономить расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание, продумываются именно на этапе проектирования и строительства. На этапе проектирования эксплуатационный надзор снижает ошибки на 30%. Чем более технологичный проект, тем меньше проблем возникает в дальнейшем с эксплуатацией. Именно в крупных спорткомплексах целесообразно применение автоматизированных систем управления, различных инноваций, дорогостоящих изначально, но позволяющих в дальнейшем сократить текущие расходы и обеспечить максимальный уровень комфорта владения и пребывания. Помимо этого при проектировании очень важно найти оптимальное инфраструктурное решение для спорткомплекса. Без этого в дальнейшем будет невозможна его эффективная эксплуатация. Чрезвычайно злободневна для объектов такого объема и проблема энергосбережения. Никому ведь не придет в голову согревать или охлаждать воздух на улице. Системы генерирования и распределения энергии, использование альтернативных источников дает нам возможность разработки интегрированных концепций энергоснабжения.
— Насколько все эти моменты воплощаются в жизнь сегодня?
— Сегодня на наших глазах идет первая мегастройка за последние 20 лет. Это строительство спортивных сооружений в Сочи. Все работы курирует государственная корпорация «Олимпстрой». Программа строительства олимпийских объектов была утверждена в конце декабря 2007 года и включает в себя 243 объекта и связанных с ним мероприятия. Планов громадье — аж дух захватывает. Безусловно, строятся самые современные и высокотехнологичные объекты. Но не очень понятно, насколько продумана будущая эксплуатация и техническое обслуживание такого огромного комплекса. Хотя эта система должна быть доведена до автоматизма. Ведь как минимум необходимо обеспечение сервиса и безаварийного обслуживания во время проведения олимпиады и после нее. Для этого нужен будет большой штат для службы эксплуатации. В Сочи такого количества специалистов по эксплуатации, думаю, нет. Видимо, будут привлекаться управляющие компании из других городов, возможно даже иностранные. Самое главное, чтобы управляющие компании и организации, представившие проект и сейчас ведущие строительство, имели между собой эффективную связь. Думаю, сейчас она осуществляется через «Олимпстрой». Как это будет происходить после Олимпиады — поживем, увидим.
Генеральный директор Управляющей компании «Система»
Евгений Викторович Якушин
