Девелопмент. Это иностранное слово стало уже привычным для петербуржцев. В городе работает множество девелоперских компаний. Все больше проектов, связанных с комплексным освоением территорий, разрабатываются ими. Возможно именно девелопмент как направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и комплексным системным управлением каждым отдельным проектом станет преобладающим явлением на рынке коммерческой и строящейся жилой недвижимости. На начало сентября по оценкам ООО «РЦП «Петербургская недвижимость», в Петербурге и его ближайших окрестностях заявлено 37 проектов, связанных с комплексным освоением территорий общей площадью более 1200 га. Девелоперам есть, где размахнуться. Однако же девелопмент как явление развивается не только экстенсивно. О начале качественного преобразования девелопмента мы поговорили с руководителем Управляющей компании «Система» Евгением Якушиным. Ведущие специалисты его организации уже 10 лет успешно работают в секторе управления и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
— Каковы тенденции в развитии отечественного девелопмента?
— Еще недавно застройщики с упоением разрабатывали проекты и строили БЦ и ТЦ. Это диктовалось особенностями российской экономики – заработать много и быстро. Сейчас разработка концепций бизнес центров и торговых центров не столь актуальна. Мы выходим на следующий уровень: квартальная застройка, бизнес-парки. Появляется возможность заработать еще больше, хотя медленнее. Через три – четыре года пройдет и этот этап. Разработка и реализация девелоперских проектов в таком качестве и количестве прекратится. Еще через 7-10 лет, то, что строится сейчас, снесут, потому как ценность будет только в земле и расположении. Почему? Объясню. Разработка и реализация девелоперского проекта занимает в среднем от трех до семи лет. Однако сегодня в проектах используются технологии, которые вряд ли будут актуальны через столь длительный срок. Объекты будущего предполагают применение технологий, которые будут обеспечивать комфорт владения и пребывания на этапе эксплуатации. Это совершенно иной подход к их разработке. Какими будут эти проекты, и кто ими будет управлять, зависит от того, как мы –участники рынка – подготовимся к новому этапу. Потому что шанс работать над такими проектами получат только те компании, которые смогут воплотить в жизнь идеологию девелопмента.
— Какой же она может быть?
— Конечно, в будущее заглянуть сложно. Но сейчас нечто подобное уже формируется за рубежом. Там мы видим реакцию рынка на закон потребления и можем прогнозировать направление развития девелоперских проектов на долгосрочный период. Я считаю, потребление девелоперского проекта будет формироваться двумя направлениями — комфортом владения и пребывания, что в свою очередь будет обеспечиваться процессами строительства, управления, эксплуатации и экономии ресурсов. Поэтому способы создания высококлассных проектов, на мой взгляд, — это применение новых технологий и самого современного менеджмента. Потому как только технологии и управление технологиями будут определять следующие пятьдесят лет.
— Расскажите подробнее о способах обеспечения комфортного владения проектом.
— Мечта собственника любой недвижимости состоит в том, чтобы периодичность ее обслуживания была видна еще на этапе покупки. В идеале проектировать и строить нужно будет так, чтобы вообще не было необходимости в эксплуатации инженерной инфраструктуры. В будущем уровень недвижимости будет определяться методами, способами и режимами ее эксплуатации. Через 10 лет классификация коммерческой недвижимости станет такой:
- Класс А – техническое обслуживание и плановые производственные работы раз в три года.
- Класс В – ТО и ППР раз год.
- Класс С – ТО и ППР раз в квартал.
- Класс D – ежедневная необходимость эксплуатации и присутствия обслуживающего персонала.
— Но ведь сегодня мы повсеместно наблюдаем необходимость в ежедневной эксплуатации…
— Да, конечно, пока мы не можем проектировать и строить так, чтобы не стало необходимости в ежедневной эксплуатации. Мы этого не умеем. Но вскоре придется научиться. Движущей эволюционной силой станет консультант как хранитель знаний, опыта и разработчик идеологии, о которой мы говорили. Затем консультант преобразуется в управляющего архитектора, как движущую силу реализации проекта. Через десять лет, он станет управляющим архитектором сервиса (УАС) — двигателем всей системы девелопмента по цепочке идея – реализация — сервис, и тогда он создаст новую классификацию, где периодичность обслуживания будет определять классность недвижимости. Это и есть гиперменеджмент. И не кто иной, как УАС через несколько десятков лет будет придумывать, строить и обслуживать бизнес-парки. Через достаточно короткий срок управляющие компании перестанут являться по сути своей привлеченными. Они будут вкладывать собственные средства в проекты, то есть покупать управление. В таком случае заинтересованность в снижении текущих расходов на эксплуатацию только повысится, потому что проектировать и строить будут сами эксплуатационные компании с учетом пожеланий клиента. А идеал заказчика – это вообще не платить за эксплуатацию.
Первый способ снизить расходы на эксплуатацию и увеличить периоды между техническим обслуживанием здания должен применяться еще на этапе проектирования: нужно тщательно выбирать инженерные системы, материалы. Сейчас существует оценка использования инженерных систем. Базовые показатели — надежность оборудования и периодичность обслуживания. Чем выше эти показатели, тем реже требуется плановое обслуживание систем. Отдельная статья расходов на эксплуатацию – клининг. Чтобы не переплачивать за чистоту, нужно подбирать материалы. А применение новых технологий даст возможность вообще не платить за клининг. Может быть, сейчас это звучит несколько фантастично, но все-таки будущее за нанотехнологиями. Еще одна возможность на начальном этапе снизить расходы на будущую эксплуатацию – включение в проект систем, основанных на ресурсосберегающих технологиях, технологиях, которые используют возобновляемые источники энергии. К примеру, это – использование солнечных батарей для освещения или проектирование каркаса здания таким образом, чтобы он являлся преобразователем энергии и источником тепла и света. Второй способ снизить расходы на эксплуатацию и увеличить периоды между техническим обслуживанием здания заключается в использовании интеллектуальных систем управления. Речь идет о программном обеспечении, способном самостоятельно принимать решения по управлению инженерной инфраструктурой здания в зависимости от изменений в окружающей среде. Как вариант подобного решения — снижение интенсивности света в дневное время. Это позволит значительно уменьшить расходы управляющей компании на электроэнергию.
— По сути это должен быть искусственный разум?
— В идеале – да. Но никто не знает, будет ли искусственный интеллект через 15 лет. Тогда мы можем использовать в обслуживании здания систему, управляемую ограниченным количеством людей. В любом случае весьма вероятно, что уже скоро инженер по эксплуатации станет программистом и системным администратором интеллектуального модуля управления зданием. Исследования в области разработки подобных «умных» систем уже ведутся, и, надеюсь, скоро мы сможем использовать их в повседневной деятельности…
Вот таким, пожалуй, я представляю себе будущее девелопмента – предельная оптимизация менеджмента и абсолютная технологизация ресурсов, при которых беспроводной интернет в здании, термополяризационные стекла в окнах, перегородки-трансформеры, позволяющие менять объемно-планировочные решения и многие другие мелочи станут сервисом первой необходимости.
